Адвокаты Москвы Москвы

Юридический центр Москвы "Кожухово" (499) 721-58-71

Юридическая помощь в оформлении права собственности, приобретенной по предварительному договору купли-продажи в районе Кожухово, Балашиха, Люберцы, Некрасовка и других районах города Москвы и Московской области

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем жилищного строительства за счет собственных средств граждан без ограничения площади нашла свое отражение
• в Гражданском Кодексе Российской Федерации (ГК РФ),
• в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. (в редакции Федеральных законов от 12.01.1996 г. N 9-ФЗ, от 21.04.1997 г. N 68-ФЗ, от 10.02.1999 г. N 29-ФЗ, от 17.06.1999 г. N 113-ФЗ, от 08.07.1999 г. N 152-ФЗ),
• в Жилищном Кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) и т.д.

Новый ГК РФ регулирует отношения по различным договорам, предметом которых, в конечном итоге, является строительство жилья.

Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 21.11.2000 г. N 32) , также регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

В 2006 – 2007 годах шло активное развитие районов города Москвы и Московской области, юридические лица застройщики – строительные организации предлагали физическим и юридическим лицам различные варианты приобретения жилых и нежилых помещений в собственность.

Лица, заключившие с застройщиками сделки по недвижимости, на сегодняшний день продолжают сталкиваться с проблемой оформления права собственности на приобретенное недвижимое имущество. Нарушения договорных обязательств со стороны застройщика чреваты для дольщиков возникновением проблемы с оформлением права собственности на приобретенные квартиры в общем (внесудебном) порядке. Это может длиться неопределенное количество времени. Следовательно, дольщики не могут воспользоваться в полном объеме правами собственников, предусмотренными действующим законодательством РФ. Более того, до момента оформления своего права собственности на недвижимость, у дольщиков сохраняется высокая степень рисков, связанных с возможной утратой приобретенной квартиры в результате недобросовестных действий участников инвестиционного процесса либо банкротства одного из звеньев, участвовавших в строительстве дома. Для кого то, конечно же, это не проблема, если есть возможность подождать оформления прав на собственность, которое зачастую может затянуться на годы (и два и три года обычная практика для оформления новостройки).

Но как быть тем, у кого нет возможности ждать столько времени? Ведь от оформления права собственности на недвижимость зависит реализация прав собственников. Ни продать, ни подарить, ни распорядится каким-либо другим образом без оформления права собственности, владелец недвижимости не сможет. Не маловажна и регистрация по месту жительства, отсутствие которой зачастую препятствует получению медицинского обслуживания, устройству детей в дошкольные детские учреждения и в школы. Единственным выходом, помогающим в подобной ситуации, является признание права собственности на квартиру во вновь построенном доме в судебном порядке, а именно прибегнуть к судебной защите своих прав в местных судебных органах.

В качестве наиболее распространенного и гражданским судопроизводством закрепленного искового требования для подобных случаев предлагается предъявить иск о признании права собственности на квартиру в соответствии со ст. 12, 218 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с другими конструкциями.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствующего закона, государственная регистрация прав собственности на недвижимость является единичным доказательством зарегистрированных прав.

Что делать, если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартиры гражданам и юридическим лицам по договору купли – продажи не передаются, право собственности не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации права cобственности на недвижимость, обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами?

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет способы защиты гражданских прав, в том числе предусматривает защиту гражданских прав путем признания права и т.д.

Если говорить о выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности на недвижимое имущество всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении продавца ( застройщика ) исполнить обязательство по договору, так как не всегда удовлетворение иска о понуждении совершить какие-то действия может гарантировать исполнение решения суда. Между тем, решение о признании права собственности на недвижимое имущество является бесспорным основание для регистрации в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество в регистрирующем органе.

Решение суда о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами может не принести дольщику желаемых результатов: возврата уплаченной денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и т.д. Практика показывает, что если на счетах застройщика никаких денежных средств нет, решение суда останется неисполненным.

В соответствии со статьей 6, 3 и статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » , государственная регистрация прав проводится на основании заявлений правообладателя и сторон договора; для регистрации перехода права собственности отчуждателем недвижимости должно быть представлено как заявление о регистрации сделки, перехода права, так и заявление о государственной регистрации его ранее возникшего права собственности. К данному заявлению должны прикладываться документы, подтверждающие право собственности отчуждателя недвижимости.

В случае уклонения одной из сторон сделки от регистрации, закон предусматривает возможность государственной регистрации сделки и перехода права на основании соответствующего судебного решения.

Один из наиболее распространенных способов защиты прав дольщика на оплаченную им строящуюся квартиру при заключении договора долевого участия в строительстве является признание права собственности , путем подачи иска в суд общей юрисдикции ( для граждан ) либо в арбитражный суд ( для юридических лиц ).

Наиболее распространенные иски о признании права собственности:
• Иск о признании права собственности на квартиру (на долю в незавершенном строящемся объекте).

  Исковое заявление может быть подано в суд в случае, когда объект недвижимого имущества фактически достроен, при этом имеются условия, по которым он не может быть сдан в эксплуатацию. Например: банкротство строительной компании, незавершенные вопросы по задолженности, уголовное дело, заведенное на руководителей компании и т.п. Существует масса примеров положительных исходов дел и решений суда по таким искам. Основным преимуществом таких исков является то, что в результате гражданин получает право на конкретно обозначенное недвижимое имущество и впоследствии не будет этого права лишен, что не исключается в случае подачи иных исковых заявлений.

  
  
• Иск о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.

  Практика свидетельствует о том , что указанные выше исковые заявления необходимо подавать когда есть основания предполагать , что у застройщика имеются в наличии денежные средства.

  
  

  В судебной практике по такой категории дел денежные средства обычно взыскиваются с ответчика не в размере внесенных пострадавшим, а с учетом ценовой разницы.

  
  

  При выборе того или иного способа защиты прав дольщику необходимо быть подготовленным, учитывать все фактические обстоятельства, как то: наличие денежных средств у застройщика, готовность строящегося объекта и.т.д. Грамотный и обоснованный с правовой точки зрения подход к сложившейся ситуации позволит достичь желаемого результата. Свои права отстаивать нужно обязательно, но будьте готовы к тому, что в процессе, возможно, придется менять исковые требования в зависимости от хода дела. Тогда нужно будет думать над другими возможными способами защиты прав. В любом случае помните, что иск необходимо подавать уже затем, чтобы на квартиру (на инвестиционные права на квартиру) был наложен арест, и застройщик, лило кто-то другой, не имел возможности незаконно ею воспользоваться.

  
  

  Существует еще ряд эффективных методов по борьбе с недобросовестными застройщиками, такие как, например, инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании или агентства недвижимости, банкротство строительной компании и т.д. Помните, что принимать решения следует только после тщательного анализа и оценки конкретной ситуации.

  
  

Юристы нашей компании помогут владельцам недвижимости в оформлении права собственности, приобретенной по предварительному договору.

Смотрите также: